Kostensteuerung:
Entwicklung und Beeinflussbarkeit der Baukosten
Philipp Schaller, Mai 2021
Wenig überraschend werden ganz am Anfang des gemeinsamen Planungsprozesses, das heisst in der Vorprojektphase, die wichtigsten Entscheide für die zukünftigen Baukosten gefällt: Das Bauvolumen und der Baustandard werden basierend auf den Anforderungen der Bauherrschaft festgelegt. Die Genauigkeit der Kostenschätzung beträgt in der Regel +/- 15%.
In der nächsten Phase, bei der Überarbeitung des Vorprojekts zum bewilligungsreifen Bauprojekt, kann aber noch relativ gut eine Korrektur vorgenommen werden, falls die Kostenschätzung für das Vorprojekt nicht im Zielkorridor lag. Die wichtigste Stellschraube für die Kostensteuerung ist das Bauvolumen bzw. bei Umbauten oder Sanierungen der Massnahmenumfang, nicht der Ausbaustandard. Eine Senkung des Ausbaustandards ist oftmals von der Bauherrschaft nicht erwünscht und bringt zudem selten Einsparungen im erhofften Umfang.
Natürlich ist auch die Phase der Ausschreibungsplanung und Offerteinholung wichtig für die Kostenoptimierung. Das Ziel der Submissionsphase ist es, marktgerechte Preise für die ausgeschriebenen Leistungen zu erhalten. Je nach Arbeitsgattung können die Preise gut zwischen 5 bis 15% variieren, in Ausnahmefällen sogar mehr. Trotzdem kann man im Normalfall auch bei erfolgreicher Vergabe nicht darauf hoffen, gegenüber der Kostenschätzung 15% einzusparen, denn bereits in der Kostenschätzung werden zwar nicht Tiefstpreise, aber schon relativ marktgerechte Erfahrungspreise angenommen.
Wenn die Offertpreise wider Erwarten nicht im Zielkorridor liegen, besteht vor dem Baubeginn noch ein Zeitfenster, um falls nötig letzte Anpassungen vorzunehmen. Bei den Vergabeverhandlungen können gemeinsam mit den Unternehmern noch technische oder kostenmässige Optimierungen geprüft werden, welche während der Ausführungsplanung ins Ausführungsprojekt einfliessen können.
Während der Bauphase sorgt die Bauleitung für gut koordinierte Abläufe sowie eine laufende Qualitäts- und Kostenkontrolle. Zusatzleistungen, die von der Bauherrschaft noch gewünscht werden oder aus anderen Gründen nötig sind, werden in der Baubuchhaltung laufend erfasst. Mit der normalerweise in der Kostenschätzung und dem Kostenvoranschlag enthaltenen Reserve können unvorhergesehene Kosten bis zu einem gewissen Grad aufgefangen werden.
Nach der Bauabnahme werden in der Abschlussphase die Schlussrechnungen der Unternehmer von der Bauleitung geprüft. Kosteneinsparungen sind zu diesem Zeitpunkt natürlich nicht mehr möglich, sofern alle Ausmasse und Rechnungen korrekt sind. Wenn die Garantiescheine/Solidarbürgschaften sowie allfällige Revisionsunterlagen der Unternehmer vorliegen, wird die Schlussrechnung von der Bauleitung zur Zahlung freigegeben.
Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme oder dem von der Bauleitung festgelegten Zeitpunkt gilt die zweijährige Rügefrist nach SIA 118 "Allgemeine Bedingungen für Bauleistungen". Das Recht der Bauherrschaft auf Mängelbeseitigung besteht auch ohne einen Garantieschein. Die Garantiescheine stellen lediglich eine Sicherheit über 10% des Schlussrechnungsbetrags für die Dauer der Rügefrist dar. Die Frist für verdeckte Mängel beträgt fünf Jahre (Beweislast im Streitfall bei der Bauherrschaft).
In der nächsten Phase, bei der Überarbeitung des Vorprojekts zum bewilligungsreifen Bauprojekt, kann aber noch relativ gut eine Korrektur vorgenommen werden, falls die Kostenschätzung für das Vorprojekt nicht im Zielkorridor lag. Die wichtigste Stellschraube für die Kostensteuerung ist das Bauvolumen bzw. bei Umbauten oder Sanierungen der Massnahmenumfang, nicht der Ausbaustandard. Eine Senkung des Ausbaustandards ist oftmals von der Bauherrschaft nicht erwünscht und bringt zudem selten Einsparungen im erhofften Umfang.
Natürlich ist auch die Phase der Ausschreibungsplanung und Offerteinholung wichtig für die Kostenoptimierung. Das Ziel der Submissionsphase ist es, marktgerechte Preise für die ausgeschriebenen Leistungen zu erhalten. Je nach Arbeitsgattung können die Preise gut zwischen 5 bis 15% variieren, in Ausnahmefällen sogar mehr. Trotzdem kann man im Normalfall auch bei erfolgreicher Vergabe nicht darauf hoffen, gegenüber der Kostenschätzung 15% einzusparen, denn bereits in der Kostenschätzung werden zwar nicht Tiefstpreise, aber schon relativ marktgerechte Erfahrungspreise angenommen.
Wenn die Offertpreise wider Erwarten nicht im Zielkorridor liegen, besteht vor dem Baubeginn noch ein Zeitfenster, um falls nötig letzte Anpassungen vorzunehmen. Bei den Vergabeverhandlungen können gemeinsam mit den Unternehmern noch technische oder kostenmässige Optimierungen geprüft werden, welche während der Ausführungsplanung ins Ausführungsprojekt einfliessen können.
Während der Bauphase sorgt die Bauleitung für gut koordinierte Abläufe sowie eine laufende Qualitäts- und Kostenkontrolle. Zusatzleistungen, die von der Bauherrschaft noch gewünscht werden oder aus anderen Gründen nötig sind, werden in der Baubuchhaltung laufend erfasst. Mit der normalerweise in der Kostenschätzung und dem Kostenvoranschlag enthaltenen Reserve können unvorhergesehene Kosten bis zu einem gewissen Grad aufgefangen werden.
Nach der Bauabnahme werden in der Abschlussphase die Schlussrechnungen der Unternehmer von der Bauleitung geprüft. Kosteneinsparungen sind zu diesem Zeitpunkt natürlich nicht mehr möglich, sofern alle Ausmasse und Rechnungen korrekt sind. Wenn die Garantiescheine/Solidarbürgschaften sowie allfällige Revisionsunterlagen der Unternehmer vorliegen, wird die Schlussrechnung von der Bauleitung zur Zahlung freigegeben.
Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme oder dem von der Bauleitung festgelegten Zeitpunkt gilt die zweijährige Rügefrist nach SIA 118 "Allgemeine Bedingungen für Bauleistungen". Das Recht der Bauherrschaft auf Mängelbeseitigung besteht auch ohne einen Garantieschein. Die Garantiescheine stellen lediglich eine Sicherheit über 10% des Schlussrechnungsbetrags für die Dauer der Rügefrist dar. Die Frist für verdeckte Mängel beträgt fünf Jahre (Beweislast im Streitfall bei der Bauherrschaft).
Architektenhonorar von Phase zu Phase
Wie das Diagramm zeigt, sind zum Zeitpunkt der Baueingabe etwa ein Drittel der Architektenleistungen erbracht.
Das zweite Drittel der Architektenleistungen umfasst die Ausführungsvorbereitung vor Baubeginn mit Ausschreibung, Offerteinholung und Ausführungsplanung.
Das dritte und letzte Drittel der Architektenleistungen erfolgt während der Bauphase und beinhaltet die gestalterische Leitung, die Bauleitung mit Kostenkontrolle sowie den Abschluss mit der Bauabrechnung.
Das zweite Drittel der Architektenleistungen umfasst die Ausführungsvorbereitung vor Baubeginn mit Ausschreibung, Offerteinholung und Ausführungsplanung.
Das dritte und letzte Drittel der Architektenleistungen erfolgt während der Bauphase und beinhaltet die gestalterische Leitung, die Bauleitung mit Kostenkontrolle sowie den Abschluss mit der Bauabrechnung.